大信房产连锁

期房免死金牌:为何比现房好卖?

蒜头 — Sun, 29 Jul 2007 01:26:00 GMT

免死金牌

为什么期房禁售迟迟得不到支持，还要从期房本身的开发模式来分析。最初房地产开始市场化时，民营资本便开始大量涌入，充分市场化是其具大优势所在，近些年房地产领域的民营资本早已占据了半江山，虽然成长相当快，操作方法灵活多样，但终究房地产行业是一个资金密集型产业，近些年虽然积蓄了不少资本，但因为战线变长，操盘数量也相应增多，资金缺口还是很大，这是客观原因之一。

另外，大多房地产行业的民营资本是玩“空手道”起家的，所以更喜欢“借鸡生蛋”，降低个人资本的风险，这已然成为民营资本的一种习惯，不会在短时间内有根本性改变。然而这个行业确实需要大量资金介入，据调查中国国有四大银行及众多中小银行很大一部分资金正是进入了地产行业。

有很多开发企业的老总经常戏称：“开发商是为银行和政府打工的”，这句话也不无深义。流入房地产行业的资金大部分来自于银行，而银行则关系着国家的命脉。对于银行的资金来说，多支付一日就要承担成倍的风险。期房如果能够预售的话，一来房地产企业的资金链就相应轻松一些，现金流的周期也相应缩短，房地产企业成功的系数会高很多，银行放给企业的贷款也间接变的安全。

如果不允许期房进行销售的话，房地产企业的风险会无形增加，而房地产开发企业自有资金是无法一时间解决的，行业如果得以继续发展的话，银行的资金就不能撤出来。同时银行若准备增加利润空间，房地产目前仍然是最好的选择之一。

银行与开发企业对于国家而言，“银行”才是嫡系，若不是银行与开发企业的关联过于紧密的话，期房禁售恐怕也没那么困难。银行的资金一天不从房地产行业撤走，那么期房就可以大摇大摆的上市交易，银行资金安全便成了期房禁售的那道“免死金牌”。

现房卖不过期房

开发商勇于卖期房还有另外一个原因，就是现房卖不过期房。

可能有人不理解，现房为啥就卖不过期房呢？这里面有两方面的原因：一是房地产有“见光死”的劣根；二是消费者消费水准过低。

说房地产“见光死”，多少有点像网恋之“见不得光”，房地产的“见光死”指的是一旦房子成为现房，入住之期一到，官司也就相伴而来。入住环节上不出问题的开发商太少，即便是中国房地产行业的NO1也难逃这个怪圈，就这种现状让绝大多数开发商没胆子玩现房销售，到时候官司一堆，房子卖起来也肯定打折扣，还敢卖6000，4000都难销。因为对产品信心不足，所以聪明的开发商都不想玩火自焚。

那么，既然行业水平基本如此，期房也逃不过这一劫，但你别忘了，期房可是先收全款，到时候好与不好你不都的受着，有不服的上诉一下，即便胜诉能赔个几百块钱就不错了，合同上约定的开发商的赔偿金不是千分之零点五，就是万分之一的，早就预判到有此一手，消费者后悔也来不及。在契约社会里，有很多内容虽然不合理，但约定完了、签过字了，就是合法的，在这方面铅空子是开发商的决活儿。

对于消费者而言，有时宁可相信开发商编织的美丽慌言，也不情愿接受微有瑕疵的现房。到头来还不是一样，不过能有机会选择现房者算是幸运的，对于大多数购房者而言，现房只是尾房的代名词，大多进入尾盘的项目才有现房，但开发商却用不受控的价格手段来维系假象。到了现房时再选择，价格多半让开发商给硬生生涨上去了，因此买现房意味着比买期房的邻居每平米多支付上千元的成本，造成心理失衡而放弃。有一些误信了升值的假象，感觉退房的赔偿与升值额度相比微不足道，因而放弃了退房。开发商设定的升值骗局网住了很多人的生活，他们开始变的不快乐，开始将损失转移，于是有更多的人受损，但这一切或许都和期房的销售有关。

如果是现房，消费者至少可以拿现实中的产品做个比较，但对于期房而言，除了概念和位置、价格的不同外，无从去判断现实中质量之高低，巧妇都难为无米之炊，何况普通之人呢？其实期房预售并非不可以，但要建立在一个价值规律能够充分起作用的行业背景之下。而现在，我们应该冒些风险，扔掉那枚免死金牌，因为老百姓的钱也是钱啊！

来源：http://www.jzdx0391.com

期房免死金牌:为何比现房好卖?(一)

蒜头 — Sun, 29 Jul 2007 01:24:00 GMT

期房与现房，可能有时人们根本没有选择的机会。如果有了这样的机会，期房是否必死呢？在天津，你现在根本看不到期房与现房有何差别，尤其是在老百姓最看不明白的价格上，任何人都缺少判断的依据。今年的春交会上，期房参展比例较以往更高，业界不得不再一次仔细反思这种现象背后的意义。

有一个项目，期房时呼喊着卖4000多一个平米，感觉还像是挥泪大甩卖，我问若到了现房阶段要打算卖到多少？他们说至少要6000左右一个平米。我又问他们，如果你完全做成现房再开始卖的话，你敢卖到6000左右吗？他们无语。在我看来，若是真做成了现房，他们敢挂上去的价格恐怕依然是4000多，这又是为什么呢？2000元的价差就这样凭空被制造，其原因不能不探究一下。

价格失控造成的假象

买期房真的是便宜吗？这应该是一个假象，从上面的那个案例中就可以得到这样的判断。那么误导消费者认同这些假象的原因何在？粗略的分析有几点：一是市场管理失位，价格失控；二是刚性需求快速增长，且消费心理有误；三是产品交工质量普遍不高。

从4000元-6000元这个局是谁设的？自始至终只有开发商1人在导演这种涨价的假象，在这个涨价的过程中，除了时间不同之外找不到任何产品自身的变化，这恐怕存在着一个价格失控的问题。

价格失控在市场经济环境之下本不应该是一种管理上的失误，一般的商品靠价值规律的作用就能自行达到平衡，但房地产却不一样，房地产缺少自由流通的属性，因此价值规律在这里面就不能起到决定性作用，价格因此而失控。

市场经济是要让市场对资源配置起基础性作用，使经济活动遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化。不过，目前的房地产市场的资源配置及流通却不那么自由。房地产的最根本的生产要素是“土地”，是国家严格控制的，在目前“供给”严重小于“需求”的情况下（尤其是大城市），依然推行的是土地紧缩政策，本来已经在土地源头上高调介入的政府却又在行业末端的房地产产品交易环节上出奇的放手，这就造成了唯利是图的房地产商人自行控制产品价格，这种制度缺失让民生问题越来越为严重。

期房禁售风波

对于一个已经破坏了价值规律的产业来讲，为了保障大多数人的居住权利，要么一管到底，要么全部放手不管。全部放手不管的后果是房地产供求关系恶化后崩盘洗牌，这未尝不是一个办法；一管到底的后果是价格有序回落，民生问题得以解决。否则就会造成傻子投资房地产都能赚钱的现象，因为没有任何风险，也只能造成贫者越贫，富者越富，两极分化的严重恶果，同时也使得行业缺少真正的竞争，这是一个不健康的产业的典型特点。

一个有充分竞争的产业才有可能更健康。把期房转成现房进行销售，这虽然不是从根本上解决问题，但至少使竞争的味道浓了一些，商人的风险也相应高了一些。从未听说过一个如此高利润空间的产业，风险居然接近为零。至少到现在为止，在天津如果不是因为官司（诈骗）就很少有死盘，仅有的一些停缓建项目也都非因市场竞争而停，现在该复工的也都复工了。

目前房地产销售资格的取得条件是项目要出“正负零”，这是指某开发企业在取得一块地的开发权之后，只要地基部分建成与地面齐平后就基本可以销售了。这时的销售资格叫“预售”，如果用普通商品参比喻的话，这无非是个半成品，但收的却是成品的价格。其实这个规定听起来就比较奇怪，若是买一支钢笔，先给个笔帽买回家，等半个月再把笔芯送来，但需要一开始就交钢笔全款的话，相信所有人都不干，但房子为什么这么着就能行呢？没有人能够给些合理的解释，那为什么不废除呢，这里面还有很多深层次的利益问题。

记得在两三年前，有一次前任中房协会长杨慎先生曾经召集过一些人呼吁政府取消预售。当时我也是其中一员，在很多场合之下也听过他的主张，但直到2006年年末才风言风语的有人主张中国房地产应采取“期房禁售”政策，但后来却不了了之，奇怪的是建设部还专程出来为此辟谣，宣称根本没有考虑期房禁售政策，这其中到底问题何在？难道房地产一定要坚持把半成品卖给消费者才心安理德？

来源：http://www.jzdx0391.com

如何购买大户型?

蒜头 — Sat, 28 Jul 2007 04:59:00 GMT

      目前，房产品投资对象由高档房向普通商品房移动，高档房面临销售压力，变相或直接降价销售；处于中高价位大户型因前期建设部结构调整，囤积较多，而清理与彻查导致其“额外”成本增加，迫于压力也有谋求削价销售。如此一来，大户型的买卖是高涨条件下的一个购买时机。

    那么，大户型如何买，对于想购买大户型的中产阶层来讲变得有点迫切。

    要理解和选择科学的买卖方法，首先要看清大户型的卖法。

    大户型目前销售阶段存在降价情形的不包括别墅，主要指一些地区普通面积较大的户型。大户型的卖法，出自于其开发理念。相当数量的开发商按自己的设想建房，比照自己的需要确定房型及空间格局与功能。卖点产生于“舒适”以及自认为大户型将成为市场稀缺品。

    其一，大户型所寻找的卖点首当其冲的是两大基本件：环境景观与成本投入。如有的宣扬科技含量，有的宣扬AA级住宅，并结合到天然景观、人造景观，而人造景观更多宣扬的是集中大片的绿地与公共设施，以吻合高收入人群终极置业的需求。

    其二，大户型的营销侧重体验营销，样板间/现场部分环境的营造/看房车/看房通道/信息发布渠道等一应俱全。

    那么，一方面是建设成本的支出大于普通商品房，另一方面是营销支出高于一般楼盘，其结果是开发商对房源会进行严格的分期控制。还有就是不同房源的价差拉得非常大。形式主要通过VIP卡来试探市场反应。

    知道这么几点以后购买大户型也就可以做到心中有数了：

    1、如果你是价格型客户，不妨选择中意项目的非优质户型，如朝向/景观尤其是对中心景观利用度低/与开发商宣扬的大卖点受益面小的房型。选择这类房型，开发商容易做出让步，但不要轻易掏钱或表明自己的态度，买这类户型不用担心有很多竞争性买家，持久战将让你获得好的价钱买下除外现的一些因素外的好房子。

    2、再来看看以舒适度为标准的大户买法：

    （1）买房时间：一般大户型项目总是先行销售部分低楼层及非优质户型，目的在于提纯项目的后期销售房源的品质。所以前期房价会低些，性价比相对高些。但任何项目不可能一开盘就售完，所以开盘期还是存在一定数量的优质房源，这个时候出手也是正当的。

    （2）大户型中性价比最好的房源分布在哪儿：性价比的概念在大户型项目中主要体现在一些间距不及高档住宅、景观参与度小而朝向、采光、日照、安全性、单价等方面没有缺陷的房源中。这些就是你选择的主力方向。

    （3）围绕楼王向下走：每个项目因为规划的局限，总存在最好的几套房子，有的直接按楼王来叫卖。靠近楼王的部分房子都是好房子，由于前述，天然环境的优势在大户型项目中居有重要地位，所以楼层价差是比较大的，尤其是发生天际线质变的楼层，其以下房源的单价会跃降。

    （4）大户型也存在得房率、有效面积的差异：因为开发商按自己所理解的同类人群的舒适感觉建房，必然在舒适方面是有差别的。得房率的一种普遍计算方式是户内使用面积的大小，大户型中的玄关、走道、储备空间非常多，如果从节约考虑，得注意这些面积是否管用；有效面积就是一个良好的参考指标，它指的是按自己装修的设想可利用得上的面积，比如客厅与餐厅相连的大户型，两厅如果没有错开，则至少存在四平米的浪费。

    从大户型的开发与销售时间差可以决定一些投机型消费机会：如设计中的卖点比较少的地段型大户型，买尾不买头是好的选择；而对于规划中科技等硬支出比较多的大户型项目，买头不买尾才是正道。因为用支出堆砌的建设成本，市场接受到销售踊跃存在一个时间差。

来源：http://www.jzdx0391.com

高房价下投资哪类商铺最赚钱

蒜头 — Sat, 28 Jul 2007 04:56:00 GMT

     近一段时间来，全国各地房价高涨。在这种情形下，可选择哪些商铺进行投资？投资商铺应注意什么？

    商铺种类多，该选哪一个？

    从目前形势看，可投资的商业地产包括商铺（含各种类型店铺）、商场（含专业市场）、商业街（含步行街）、超市/大卖场（含仓储中心）、购物中心（含shopping mall）、酒店式公寓、底商等几种不同形式。


    投资不能急，街铺好赢利

    根据市场变幻因素，个人投资最好是选择街铺。商铺投资，不可能“一蹴而就”，很快就收回投资，因此需端正心态，根据商铺的投资特性进行中长期投资，多方考察，才能享受到商铺的投资回报。

    投资商铺之前，最好了解一下商铺所属地域近年内的城市发展规划，如果会拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特性。好商铺都有共同特性，即交通便利、商铺适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺。从这点来说，一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择，一层的商铺投资性最好。因此，在选择商铺时，可按这样的原则进行投资。

    （投资者说：如果市民的投资财力有限，更适合选择街铺。街铺可控制性与自主性都很强，受其它因素的影响较小。市民可根据商铺的价值变化规律，进行适当的变化，比如自己经营，或者出租，从而使得投资收益最大化。武汉街铺很多，比如电脑一条街、服装一条街、茶叶一条街上的商铺等，或者一些零散的街铺，市民都可选择。）

    选择两头铺，打造黄金屋

    投资街铺前，一定要看准街铺门前是否有人流量，这个人流量不是交通人流，最好是休闲人流。

    当然，有休闲人流的街铺，也不是家家就会财源滚滚。如果街铺是在一排街铺的中间，被其他街铺包围，生意上相对难以突破。因为客流分散、人们购物兴趣下降、行走体力不支等原因，往往会令街道中间的商铺经营比较困难。

    一般来说，十字路口、街两端和街角的街铺财气要旺一些，因为这些对方汇聚四方人流，人们立足时间长，人们有兴趣、有时间高密集度停留这些地方。从人的视觉上来说，这些地方的商铺更容易吸引人的目光。

    （投资者说：好的商铺经营范围较广，无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。还有，同一条街道，门对门的商铺生意都有区别，一般宜选择人流较多、向阳的一面。商铺平面结构也很重要，要有较宽的门面接触顾客，店堂最后格局方正。当然，铺面的布置也尤其重要，投资者可根据经营品种布置店面，让顾客赏心悦目，有购买欲望。）

    街头老商铺收益较稳固

    目前，一些开发商意识到商铺很能吸引市民的眼光，于是大量建设商铺，即使是一些临街的商品房，也将一楼或底下几层辟为商铺。这些开发商，一般是一边开发、一边销售、一边招商商铺。对于这样的商铺，市民一点要慎重投资，因为其人气难以预测，经营回报周期可能太长，如果经营方向不对，市民的资金就有被套住的危险。

    市民投资商铺，尽可能去选择成熟市场的商铺，这些商铺，一般赢利会有保证，比如电脑一条街、服装一条街内的商铺，其在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气和商气，投资回报稳定。

来源：http://www.jzdx0391.com

二手房安全交易四步走

蒜头 — Fri, 27 Jul 2007 01:02:00 GMT

    二手房安全交易四步走

    第一阶段心理准备

    针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。

    不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。

    想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。

    第二阶段市场考察

    看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。
    房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。

    第三阶段房屋交易

    卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。

    第四阶段物业交割

    正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。

来源：http://www.jzdx0391.com

二手房砍价技巧

蒜头 — Fri, 27 Jul 2007 00:58:00 GMT

        二手房砍价技巧

    目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
    旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

    砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。

    也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。

    另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

来源：http://www.jzdx0391.com

房子:现在买不起将来租不起

蒜头 — Thu, 26 Jul 2007 03:04:00 GMT

   中国应开放农民地产的市场准入，平抑当前房价。中国的房价现在是不正常的。是因为中国地产的城乡二元结构。应该改变的是这个结构：这样地产价格才能降下来，才能接近真实价格。这个要我们大家一起呼吁。否则，我们的房子，现在大家买不起，将来，大家甚至会租不起。

    一个朋友来问我，该不该买房？我说，你是自住的，不买也得买，别希望房价会跌下来。我不想安慰他，我知道房价不会像他希望的那样跌下来。

    国内房价奇高的问题，原因在哪里？主要的原因是土地人口比。中国人均耕地面积太少，政府不能不控制土地供给，到处都是房子，哪里还有土地种粮？所以，地产地产，最终重要因为这个人口土地比而不断地涨价。地用一块儿就少一块儿，人却是一茬一茬地在增加，人对住房的欲望也是一茬一茬地在增长，这个矛盾永远不会解决——解决不了。

    所以，该买的还得买。长线看：房价总是要涨的，否则谁还会买房子呢？房价的涨幅会超过银行利息——这是长线。

    现在你说你买不起，老实说，将来你会租不起——存款利息高了，房租会提高，而且会比利息提得快。

    但是，目前的情况来看，短线，中国的高房价，有特殊原因——而且这个原因是不正常的。

    有人说是开发商搞鬼，我看这不是主要原因，开发商搞鬼只能搞一时，而且风险很大，他捂盘惜售，哄抬房价，只能一时，如果后面有很多新房源上来，房价下跌，它的这个做法只能是自寻死路。

    照理说：按照市场原则，价格高了，应该增加供给，才能平抑价格。房产也一样。但是，中国恰恰在这个上面是反过来的，房价价格高了，大家都有意见，本来加强土地供给，降低房地业务介入门槛，多造房子，价格就降下来了？为什么不怎么做呢？

    所以，我说，政府最好的做法是：增加土地供给，鼓励房产开发，让更多的房子上市——那些开发商也好、中介商也好、投机客也好，面对大量上市的新房源，他们的联盟会不攻自破。

    有人说，政府没有那么多地，而且地供应多了，房地产过热，容易伤害经济发展的节奏，造成经济过热，云云。后一个问题，我不谈了，留给经济学家去谈，前一个问题，我谈谈。

     中国还没有到真的没有地造房子的地步，中国现在之所以，地不够，是因为城乡二元土地结构。农民有很多宅基地，但是，他们的宅基地，却没有上市资格，不能形成有效的土地供应，不能在市场上流通。这就把中国大部分的宅基地限制在了土地市场之外。更为关键的问题是——农民的宅基地被认为地剥夺了交易权，实际上也就剥夺了他们的所有权，事实是中国改革开放以来，农民大量失地，但是，他们的地权价格却没有真正地被市场化衡量——他们的地皮被以远远低于市场的价格拿走了。

    中国农民没有享受到进30年来改革开放带来的地产增值的福利——城里人买房之后，地产增值，现在很多人都是拥有数十万地产的中产阶层了，但是，农民还在赤贫中——他们的地产不值钱。

    我的意思是：中国应该让农民的地产和城市市民的地产等值，在一个市场上自由买卖。这样，中国的房价就会降下来。岂不闻：北京，同一地块，小产权房子会比大产权房子便宜一半吗？道理就在这里。

    其实政府解决住房问题有很多模式：

    新加坡是政府造租屋，多数居民住在政府造的租屋里，房价很平稳。中国政府应该学这个模式，因为中国和新加坡类似，土地很少。

    另一个模式是澳洲的。我刚刚去过澳洲，澳洲是土地私有的，任何人在澳洲，花10万澳元左右，就可以买一块拥有永久产权的地皮，然后，可以自己造屋子——再花10万澳元左右，你就拥有一处占地一亩半， 800平方米左右的花园房了。这个模式是每个人都可以做自己的开发商。这样下来，房价不容易大涨——因为地皮掌握在每个个人手里，不容易垄断，不被机构垄断，也不被政府垄断；人人都可以自己造屋子，开发商就只能帮助业主造物，而不能主宰市场。

    这个模式，要土地私有化。

    中国可以借鉴：农民如何享有地权？

    地上的人真正的财产是地权，地权也是一切人权的基础。因为有地，你的财产才有着落，其他产权都是附带的。现在的问题是：改变农民状况，让他们享有和城市居民同样的权力，需要我们思考这个问题，这是社会公义的要求。

    其实这也是环保的要求。中国环境出大问题，关键是地权不明，你只能用，不拥有，谁会爱护呢？本来只能放牧100头牛的牧场，结果被放了1000头，因为牧场不是农民的，他放几年，就交给国家，他当然把牧场放到沙化为止，黑窑工厂主挖粘土的地不是自己的，他挖了就走，他干吗不挖到地球的那边去？——不要责怪大家的私心，没有私心的人是没有的；现在的问题是：谁都说这是我们的祖国，但是，谁都不拥有这个祖国——结果祖国被挖得千疮百孔。

    如果城乡地权平等，中国的房价马上就会降下来。

    否则：现在买不起房子的人，将来会租不起房子。

来源：http://www.jzdx0391.com

房价:难解的"哥德巴赫猜想"

蒜头 — Thu, 26 Jul 2007 03:01:00 GMT

          最近，一位人士突发奇想，他说他找到了我国房价飞涨的“根本原因”。不需要通过一、二、三、四、五等几百个条条纲纲来罗列，只要用五个字就能讲清楚，这就是“土地公有制”。

    此人认为，是土地的“计划经济”同楼盘开发销售的“市场经济”两者之间不可调和的矛盾造就了房价持续飞涨的恶果。（记得去年咱家的soso也提过这个问题，后来引来了网友们的狂轰烂炸，soso从此销声匿迹......）

    此观点绝对是一次“地震”，而且必然会引起一场“灾难”。

    此人拿出许多论据一步一个脚印地、不厌其烦地进行论证，坚信自己的结论是“正确的”。如果按照这个观点演绎和推理，最后的结论必然是：只有改变“土地公有制”状况，才能遏制房价飞涨的态势。

    于是，我们在政治上、经济上和逻辑上，都遇到了一个不堪设想的也是难以逾越的难题。

    谁都知道，要想改变某种状态（这里指“稳定房价”）必须设定一个前提（这里指“改变土地公有制状况”）的话，而且这个前提又是不可能改变的时候。那么，要想改变这种状态无疑是“白日做梦”。

    没想到，到了21世纪第七个年头，我们的房价遇上了一个真正难解的“哥德巴赫猜想”。如果说，当年（八十年代）陈景润花了毕生的代价有幸摘取这个世界数学“皇冠”上的“明珠”，那么，今天哪怕一千个陈景润努力面对这个“哥德巴赫猜想”也只能是望洋兴叹了。

    以下不妨简单介绍一下这个“猜想”的大致内容，就算是奇文共欣赏，疑义共探析吧！

    此人认为，根据我国实施的土地公有制度，房地产市场走势将按照以下程序走下去：
    一政府垄断土地，通过拍卖以地生财。

    二开发商和银行垄断资金，以钱赚钱。

    三三方通过“灰色交易”抬高楼盘成本。

    四外来投资者、机构投机者和社会富者不断扩大购房队伍。

    五土地和房子供应受限，市场房价进一步上涨。

    六贫富差距进一步拉大，房产愈加集中到少数人手里······以此恶性循环。

    此人说：“上述过程可以明显看到一只无形的手在牵引着整个房地产市场的运动过程”。

    此人强调：“市场经济的效率与和谐主要是通过价格机制对土地、资本、技术、劳动这四个要素资源进行灵活有效配置来体现的，前提条件是必须确保四要素的自由流动。其中，土地是最基本的要素。因为，无论是资本、技术、劳动，必须依赖于一定的土地之上。如此才能形成生产力，才能提高市场效率以及和谐程度”。

    此人由此得出结论：

    “如果土地归私人所有，在高房价以及开发商的暴利面前，那些拥有自己土地的人当然选择自己盖房子进行销售或出租。到时市场上的土地和房子很快就会大量涌现，房价自然就会平抑。这时候资本和技术会很快同土地结合起来，创造许多就业和创业机会，当然也就没有那么多人涌入城市。市场需求减少了，房价还会长久居高不下吗？”

    上述“哥德巴赫猜想”仅仅是一家之言，肯定有错误的地方。逍遥不作判定，还是请网友们“百家争鸣，百花齐放”吧！

来源：http://www.jzdx0391.com

购房10条黄金法则

蒜头 — Wed, 25 Jul 2007 10:00:00 GMT

    随着观望期的不断拉长，很多购房者不再指望房价能降下来，虽然我不止一次的表明了房价要降下来的态度，但是随着大量楼盘的开售，楼市逐渐回暖，所以，不强人所难，对众大购房者提一些建议。

    第一、首先要考虑居住区大部分业主的经济状况和素质水准。所谓人以群分，物以类聚。一个家庭的生活环境对人的发展至关重要，一个知识分子不太可能和一个农民相处到一起。另外看自己的经济状况是否和大部分业主不相上下，这样才不会有太大的差距。

    第二、买房要看交通是否便利，这是每个购房者在选择楼盘的时候，最关心的事情，对于喜欢逛街的家庭成员来说这一点很重要，如果自己有车那就更加方便。从这个角度上来说：无论是购物还是出行，交通便利将为自己带来更多的方便。

    第三、配套设施是否齐全，例如楼盘周围是否有能满足日常生活需要的设备设施，现在小区的配套设施可以说是越来越被购房者重视了，因为这直接关系到日后生活的质量。如果去个超市买个东西都要走个半个小时，或坐几站车去买，会非常不便，而且住的地方娱乐设施少的话，那么业主的业余生活将十分无聊。

    第四、买房要尽可能让光线好，户户朝阳不可能，但尽可能多享受一点阳光。现在大多数楼盘的户型书上介绍的什么南北通透，其实很多不是那么回事，光线采集、空气对流，对生活的健康很重要，而且如果白天的时候也需要开灯照明，那就分不清白天黑夜了，而且房屋会过于潮湿，对身体不好。从这个角度上说：小窗户的最好别选，因为缺少阳光。

    第五、户型要选择好。家里几口人，需要多大面积的，几个卧室的，这些都要根据家里人的需要去具体规划选择，甚至还要考虑到将来会不会有老人过来居住，都要考虑好，毕竟换房子对现在的“房奴”来说不是一件易事。建议，如果男方的话，如果经济实力允许，买套3房的最合适，父母、自己、孩子一人一间房，就不会显得那么拥挤了。从这个角度上说：户型多元化，产品种类多的楼盘可以多看看。


    第六、如果你是贷款买房，也就是现在的房奴，那么就要考虑日后的月供是否能很轻松，买房是为了提高生活质量，如果是增加负担的“房奴”，那么就谈不上幸福了。所以在购房的时候，要量力而行，买得起还要住得起，而且可以选择一些总额小些的住宅。

    第七、如果买的是新房，要考虑是自己装修还是买装修好的，很多楼盘为了促销，会有送装修的，但是装修的质量实在令人担忧，所以很多人会选择自己装修。从这个角度上说：建议购买未装修的毛坯房，虽然在装修上会多花一点钱，但也比买了装修好的但可能出现了问题的房子好，毕竟出现装修好了，最后无奈又拆掉重新装修的情况就太劳民伤财了。

    第八、要考虑你购买的小区的物业管理。一个物业公司的资质、管理经验、收费标准都很重要，有的小区物业管理差，家里笼头、下水道坏了，打个电话给管理处，一个星期过去了也没有来个人检查下，这样的房子你住能不郁闷？现在很多的楼盘地段一般，房子价格也合理，但是物业管理费却很贵。有的小区内有一些人工的湖泊之类，这些都需要日常维护，而维护的价格通常是很贵的。有的小区有会所的，这些在给你提供方便的同时也会收费。从这个角度上说：在购房之前，一定要通过售楼处了解清楚，最好能“有据可依”。

    第九、要谨慎对待开发商的口若悬河。楼书失信会导致将来业主入住后的房屋、环境、物业管理水平与当初开发商卖楼时的描述不符。这种“不符”造成的直接后果就是业主入住的房子与开发商所描述“将来时”的现房品质下降，从而引起纠纷。例如有的开发商承诺的绿地景观到时会全部取消，最明显的案例就是2002年3月发生在深圳的金色家园业主投诉纠纷案，违背当初承诺等问题。所以，选择楼盘，不要听信一面之词，要用法律来保护自己的权益。

    第十、收房先看“两书一证”，业主收房时应先请开发商出示“两书一证(表)”。两书是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。一证(表)是竣工验收备案证(竣工验收备案表)。为避免不必要的麻烦，购房者在收房时最好先验房，再办理入住手续。从这个角度上说，最好在购房合同中特别约定先验房后收房，如果没有约定，则可采取在售楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，便于日后维权。

    除了以上十条基本准则，购房肯定还有很多需要注意的，但是无论如何，现在买套房子不容易，甚至可以说是一辈子的事情，所以，在购房的时候，一定要多方考虑，不要以为买了房就没有事了，买房不是儿戏，一定要先“慎重”而“后行”。

来源：http://www.jzdx0391.com

怎样识别精装修房屋八大经典谎言要小心谨慎

蒜头 — Wed, 25 Jul 2007 09:59:00 GMT

      1.面积变大：因为目前现房内的样板间并不多，因此，在售楼处临时建造的样板间可能会有这种“差异”，同样的面积，由于墙体变薄，使室内空间看起来更大。

    2.景观变样：即使在同一座楼中，由于楼层、朝向不同，也没有完全相同的两套房屋。对于买房者而言，最好是学会看平面图，因为样板间窗外所布置的景观并不是实景，很可能会发现，本来很好的景观可能正对着邻居家的厨房。

    3.贵价装修：样板间最吸引人的是装饰与家具，既然是样板，您今后的家也可以比照装修成这样。可是，一般来说，样板间都由专业设计师设计，所选材料皆是精品，工费昂贵的装修公司会仔细雕琢每个细节，您家要达到这个标准可要花费不少。因此，对于精装修的房子，样板间只能当作参考。

    4.家具“瘦身”：只要稍加留意，就可以发现不少样板间里摆放的家具都要小一些。比如在一个空间设置并不合理的餐厅里，设计师为了弥补缺陷，特意改小了桌椅的尺寸。也有设计师承认样板间里的家具一般都比较现代、简洁，相对来说要精巧一点，不那么厚重，这样是为了突出空间感。这就是为什么在看样板间的时候，感觉室内空间很大，但自己买一套家具放进去却显得特别局促的原因。

    5.色彩“魔法”：几乎每一个被我们称为好的样板间，都有一个共同的特点，那就是在色彩上的和谐统一，这样做最显著的效果就是达到了视觉上的延伸，进而带来了空间感的增大。

    6.“滥用”玻璃：设计师在样板间里大量使用玻璃材质，以营造明亮辉煌的气氛。但如果在平时生活中用太多的镜子，可能会让你感觉整天生活在虚幻当中，并不舒服。

    7.增加照明：增加光照的好处，是为了让你一走进房屋，就产生一种振奋的感觉。走进样板间，我们在不同部位都会看到有很多的灯——射灯、吊灯、台灯甚至还有脚灯，颜色也会有很多种，设计师在样板间里所做的灯光设计会特别有用，比如有些玄关的灯往上打，就会显得房子很高，所以你莫被这五光十色晃了眼，等看到现房里采光不充足，你就会大失所望了。

    8.管线“消失”：一般情况下，出于完善装修效果的考虑，样板间不会设置水、煤气、暖气等管道线路，这样的话，样板间的居室，尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。而空调之类的家电都是摆设，用不着穿墙破洞，但在现房中，你就会发现那些管子往往无情地纵横在你眼前。

    许多开发商在推出精装修住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计，请装修公司装饰，搭建出一套或几套与众不同的样板间来。购房者千万要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。

来源：http://www.jzdx0391.com

大信房产连锁

期房免死金牌:为何比现房好卖?

期房免死金牌:为何比现房好卖?(一)

如何购买大户型?

高房价下投资哪类商铺最赚钱

二手房安全交易四步走

二手房砍价技巧

房子:现在买不起将来租不起

房价:难解的"哥德巴赫猜想"

购房10条黄金法则

怎样识别精装修房屋 八大经典谎言要小心谨慎

怎样识别精装修房屋八大经典谎言要小心谨慎